• EnglishRussianTurkish
Your search results

Faydalı Bilgiler

FAYDALI BİLGİLER

Emlak Alırken Nelere Dikkat Etmeli…

Konut seçiminde ilk konu alacağınız konutun amaca uygunluğu. Yatırım amaçlı mı, yoksa yaşamak için mi konut alıyorsunuz. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız mutlaka az maliyetle yüksek getiri almak sizin için en önemli konu. Eğer amacınız satın aldığınız konutta yaşamak ise konutun bulunduğu çevre ve kalitesi, çocuğunuz varsa okula mesafesi, arabanız varsa otoparkının olup olmaması gibi bir çok farklı etken seçiminize yön verecektir. Tabi bir de işin hukuki yönleri var.

Hukuki Değerlendirme
Konutun tapusu tek kişi üzerine mi yoksa ortaklı mı? Kullanım hakkı ve irtifa durumu nedir? Kat İrtifakı bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Dolayısıyla kat mülkiyetinden söz ederken, tamamlanmış bir yapının daire, büro, dükkan, depo, kat gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkından bahsediyoruz.

Satın alacağınız veya aldığınız bağımsız bölümün tapusunda sizin hisseniz arsa hissesi olarak gözüküyorsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre cins değişikliği yapılmamış demektir. Ayrıca bu konut iskansız da olabilir. Bu konuyu mutlaka önceden araştırmanız gerekir. Ayrıca unutmamanız gerekir ki, konutunuzu kredi ile almayı planlıyorsanız, konut Kredisi sadece kat irtifakı / kat mülkiyeti alınmış konutlara verilmektedir.

Araştırmanız gereken bir diğer konu da tapu kaydında konut üzerinde herhangi bir kısıtlılık hali bulunup bulunmadığı. Tapu dairesinden öğrenebileceğiniz bu bilgiyle almayı düşündüğünüz konut üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlılık halleri varsa satın alma durumunda çeşitli problemlerle karşılaşmanız kaçınılmazdır.

Ayrıca düşünmeniz gereken bir diğer konu da, varsa, konut içinde ikamet etmekte olan kiracılarla ilgilidir. Konutu satın almadan önce mutlaka kira sözleşmesini okumanızı öneririz.

Konum
Alacağınız konutun öncelikle tercihimiz olan bölge ve sosyal çevreye uygunluğu çok önemlidir. Elimizde olan paranın tutarına göre bazı durumlarda çeşitli feragatlerde bulunmamız gerekebilir. Merkeze yakın olmak çoğu zaman fiyatları yukarı yönde etkilerken daha düşük veya eski standartlarda evlerle yetinmemize neden olabilir. Merkezden uzaklaştıkça genelde fiyatın düşmesinin yanında çeşitli artılara ulaşmak da mümkün. Tabi bulunduğumuz şehre göre bu beraberinde trafik gibi sorunları beraberinde getirebilir. Gene de şu noktaları dikkate almakta fayda var:

– Konutun işyerimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı ve ulaşım durumu
– Konutun çevresinde kamusal alanlar ile binaya ait alanlar birbirinden ayrılmış mu
– Sağlık hizmetlerine kolay erişilebiliyor mu?
– Posta ve kargo gibi ulaştırma hizmetlerine kolayca erişilebiliyor mu?
– Yakın çevrenizde yeşil alan var mı?
– Konutun manzarası var ise ileride kapanma olasılığı var mı?
– Etrafınızda Çarşı, alışveriş merkezi en azından ufak tefek gündelik ihtiyaçlarınızı karşılayacak market gibi yerler var mı?
– Acil durumlarda ambulans, iftaiye gibi hizmetler konutunuza kolayca erişebilir mi?
– Konutunuzun bulunduğu çevre güvenli bir çevre midir? Bölgedeki suç oranları nedir?
– Konut dışındaki ses düzeyi nedir? Özellikle evinizde çocuk veya hasta varsa bu düzeyin yüksekliği sizi çokça etkileyebilir.
– Bina çevresinde insan sağlığını etkileyebilecek yüksek gerilim hattı, gürültü var mı? Atık suları nasıl uzaklaştırılıyor? Endüstriyel üretim tesisi gibi çevreyi kirleten kaynaklar var mı?
– Deprem, sel gibi doğal afetlere açık bir bölge mi, ne gibi önlemler alınımış?

Emlak Satarken Nelere Dikkat Edilmeli…

1- Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri

Gayrimenkul kaça satılacaksa satılsın, tapuda ‘asgari bir değer’ göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün, 2003 yılındaki Emlak Vergisine esas değerini, yeniden değerleme oranının yarısı kadar yani asgari yüzde 14,25 oranında artırmak zorunluluğu var (Harçlar K. Md. 63 ve EVK Md.29). Örneğin, 2003 yılındaki emlak vergisi değeri 60 milyar lira olan gayrimenkulü, 2004 yılında satarken, ister Temmuz ayında ister Aralık ayında satılsın, alım-satıma esas tapu değerini, asgari 68 milyar 550 milyon lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz, bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 100 milyar lira da gösterilebilir. Ancak ona göre de harç ödenir.

2- Gayrimenkulün Gerçek Satış Değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır ancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazdırılabilir (Maliye Bakanlığı Özelgesi, 24.02.1999 Tarih ve 6604 sayılı. Bkz. Yaklaşım Dergisi, Sayı : 76).

3- Ödenecek Harç

Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Örneğin 60 milyar lira gösterilen ev için alıcı 900, satıcı da 900 milyon TL öder.

4- Gayrimenkulünü Satan Şahıslar

a) Miras ya da Bağış

Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç TL.’ye satılırsa satılsın, bir kuruş gelir vergisi ödenmeyecek (GVK Mük. Md. 80/6).

b) Dört Yıl İçinde Satılırsa

Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi olacak (GVK Mük. Md. 80/6).

Kazanç hesaplanırken, maliyet bedeli (satıldığı ay hariç), TEFE artış oranına göre yükseltilecek (GVK Mük. Md. 81/son). Kazanç çıkarsa, 12 milyar TL. istisna düşülüp kalan kısım 2005 yılında 1-15 Mart tarihleri arasında beyan edilecek (GVK Mük. 80 f.3, Md. 92).

5- Şirket Gayrimenkulü

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da, vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;

a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, Kurumlar Vergisi ödemezler (KVK Geçici Md. 28).

b) Tapu harcı ödemezler (KVK Geçici Md. 28.f.9).

c) Satış işlemi de KDV’ye tabi tutulmaz (KDV Kanunu Geçici Md. 10).

d) Gelir Vergisi stopajı da ödemezler (KVK Geçici Md. 28/3 ve Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No:231). Hemen belirtelim, bu uygulama, 31 Aralık 2004’e kadar geçerli.

6- Satışın Belediyeye Bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye, bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.

Compare Listings